买赞自助便宜北京房姐：总价 800 万，选未来金茂府还是天瑞宸章？

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提问：请问单价都是800三楼120平带露台选未来科学城的未来金茂府还是东坝的天瑞宸章？未来那个升值空间大？

回答：上海有数百个限竞房买赞自助便宜，而且真正有价值的，一只手数得过来。金茂，向来是别墅的定位，府系列，价钱自然不会优惠。所谓的限价，不等于优惠。挂牌就贵50%，8折也要贵上20%开发商并不是按照周边二手房来定价，一手和二手是2个市场。很大程度上是由土拍决定价位，土拍本身可以高额折价。东坝也是折价集中地，同样的均价五道口更优惠。自住和投资2种逻辑，思路推翻重来。

提问：房姐你好，请问九龙嘉园如何样？是否有折价？预算800万以内，有头胎，因而想买个在西边宜居，性价比高的小三居，请帮忙推荐一下，感谢。

回答：九龙嘉园正好是2000年产品，产品机型青黄不接，公房一二类经适房较多，初期转租混乱，产生市场歧视，目前价位处于洼地，也在逐步洗白中。九龙嘉园是大钟寺典型的老破大标的。其实九龙嘉园的物管类型比较复杂，不同楼不做爱源之间本身存在价位的差别。这个新村的选筹主要在150平以上大面积，明天依然可以找到5万左右不到的标的，而小跃层则价钱在6万以上了，性价比就通常了。若是能淘到均价4.5左右的标地，可以入手。

提问：房姐，我和几个同学都在通州投资了房产，由于现今新政难以判定，是出掉保有现金还是这个地方值得期盼，确实有不少利空消息，并且房屋价钱仍然在往下，现已跌出我们当时买车的价钱，您能够就通州这个区域以您的视角做一下剖析，将来它的天花板是那里又或是否这个地方就是这样缓缓上下波动了？

回答：通州这些产品，本质上是一只股票。因为地域小，很容易收到新政/规划/人口变化，甚至楼盘开多开少的影响，所以通州的价钱，这几年间，几次大起大落。通州最好的出手点，通常在上海下跌后，再挤压一波需求溢出到通州的节点，比如2017年2-3月，本身价格由于青睐，超过市场合理价值50%（1.8-2.6）。这么，现今的通州，主干道实际上的价值肯定要超过2万，在下一轮释放后，3万不难，如今的市场须要点耐心，通州的核心价值在于上海人口外溢

提问：房姐你好，您认为华樾广州是CEO盘，能分享一下您的剖析过程吗？

回答：华樾上海在善各庄，到亚运村不远不近，要么挤轻轨，要么打车，N年前我住过香江北岸，善各庄只去了一次。因为五道口盛行，阿里总部筹建在对门，给华樾带来了希望，定位对标五道口府，价钱对标橄榄城，在立水桥二环也就7.8万的当下，开到总价近8万。目标无疑是阿里地主家的傻孩子和想要攀援傻孩子的芥菜们。跃层同样是89平三房。最后男子伴问的万象公馆，魅族对门。万象一出，连带着魅族的话题，有段时间刷频各大媒体，陌陌能听到几个小号在推。一看产品，仍然是89平三房；再看价钱，5万多。后来据魅族同学说，折扣最优价不到5万，不过公司内部认可度通常，没抢。尽管定位是定点收割魅族职工，但红米股票的平稳表现掳获了钱盒子，救了一命。

提问：房姐你好，近来中介推荐了一套朝青蓝筹股的新村—润枫水尚，南北向居室，面积166，目前报价1030，总价6.2万，房屋在顶楼。满五惟一的，请问值得入手吗？

回答：润枫水尚曾经是典型的折价盘，不过近半年价钱略有急跌趋势，总价6万+可以拿下。不过顶楼比其它楼层溢价5-10%左右，假如价钱能再砍一刀，降30万，总价6万左右入手是最好了。

具体谈多少，看住户买房的紧急程度，你跟中介配合下，砍杀价。详见知识星球内部资料《二手房杀价50万实操方法》

提问：房姐您好，请问后沙峪的房屋可以入吗

回答：方庄6-7万，后沙峪5万。并且层级差了五级，后沙峪典型的近郊，加上五道口外溢能力不强，整个15号线基本都折价。谈谈你的炮弹和房票，再做详尽资产配置规划。

提问：房姐您好，我的情况是在上海二套有社保，在徐州市有房产估值120万，有20万房贷，今年7月份才会上市交易。家里两个儿子和奶奶。我苦恼的是：在上海有自住须要，在上海有小孩念书须要，在新乡楼市低离广州也不远可以多买两套，并且母亲表哥都在邯郸市。我和我儿子央企单位收入稳定2.5万左右。该怎样办呢？我们倾向于在上海买，而且须要卖了济南房屋才有首付。

回答：山东济南人口流失严重，未来价值会进一步打折扣。未来不会再有全省普涨行情，趁早出手，置换到南京。环京也不是优质资产。新乡卖掉后奶奶暂时租房住，未来有炮弹再买套小跃层好了。

提问：抱歉呀房姐问题有点多看见您不推荐限竞房，这个主要是由于哪些呢？是由于目前其价钱过高么？假如周边二手楼市格普遍低于该限竞房定价，这类限竞房能考虑么？另外，对于经济适用房，假如房主早已预缴综合地价款并转为商品房，这类房屋能考虑么？

回答：限竞房不能光看「限竞」二字。限竞的价钱是针对开发商的，不是针对买房者的。对开发商限价，不等于订购者占优惠。农地本身就是折价拍下的，农地市场，二级市场，五级市场的投资逻辑和定价都是不同的，混为一谈的话妥妥亏光光。一百个限竞房里，出现一个价钱还不错的机率大约在1%经适房买卖后就是商品房，可以考虑

提问：房姐您好！请问假如买家房屋有高额按揭未偿还，自己已无力清偿，只能接受高首付偿还按揭的情况，中介提议高首付做建行资金监管，专款专用保证资金安全，还可与中介签资金保证协议。在这些情况下，假如考虑订购，还需注意什么资金安全或其他方面等问题？这些操作是否可以？感谢！

回答：1.房产有抵押，谁来解押？正常情况默认业主自己解押。业主无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。最末等是卖家自己出资解押。建议卖家不要自己出资解押，以避免未知风险。

2.房产有抵押，须要确认哪些风险？房产债权关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。

3.假如卖家出资，怎么解压？网签后，店家可以把房屋公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。建行解押还贷当日，卖家与店家一起抵达建行打款解押拿产证，收建行扣款账簿，收房东欠款解押支票（提早打算）。解押当日过户给卖家，假如当天时间难以过户，产证最好交给中介保管。新产证下来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

提问：房姐，有没有比抵押贷，贷款更低一些的融资渠道？

回答：有，融资渠道好多，从无息到有息共计10种方法，详见知识星球内部分享。

提问：房姐您好！请问西边三、四环的房屋跟东三、东四的房屋比较怎么啊？也是刚需，想关注小三居或则大二居，西边的保利金泉好么？或则西边的豪庭一号？

回答：保利金泉是折价盘，整个公主坟是以折价为主，可以圈内搜索「亚运村」。大屯路方庄一带时常有某些新盘下来某些优价房源。望京不适宜订购总价7以上的房屋。豪庭一号折价比较多，总价7以内的轻轨次新，总价5万左右的老破小和大面积，是主要的选择。一墙之隔的上东三角洲价钱下降三分之一。好在宣武门轻轨快开了更近。优点是宜居，房屋品质挺好。北四环普遍比东二环贵，投资更喜欢优惠货。

提问：近来在网上看了一些房源，刚需自住兼投资，在阜成门下班，考虑通勤便捷买赞自助便宜，请帮忙点评一下，下述房源是否值得入手？1、海淀定慧寺邵武东里，77平，报价615万，两室两厅，朝向南北，98年公房2、海淀田村永达逸家，102平，报价710万，两室一厅，朝向南，04年商品房3、海淀田村自由度，101平，两套报价598–625万，两室一厅，朝向西北，02年商品房假如值得入手，合理的价钱应当是多少？

回答：定慧寺妻子房，回避田村老新村，7万+价钱堪称朝青自由度同2，主要问题是距离轻轨比较远，交通地理位置不便捷。倘若不是奶奶需求自住田村，通常不建议，学区也通常。阜成门下班可以买朝青。

提问：近来看了新华联佳苑珊瑚湾最东边紧挨宾馆4层173平4室，二暗卫，第4个小屋子无窗，北向两次卧视野稍欠，公司产权，含佣金税金6W内。请权衡上述各诱因情形下入手合适吗？谢谢不尽。

回答：不适宜。珊瑚湾这类改善型房产，本身不适宜带有败笔。越是刚需下沉的产品，败笔的接受度越高。极少有人会在乎沙县美食少放了一个包子；并且Hermas掉了一颗纽扣，也能上媒体新闻。另外公司产权的房屋，隐藏风险的机率更大，交易的复杂性更高。

提问：你好，上海如何样能尽早把房卖掉，找哪家中介机构好？

回答：好多人都晓得怎样买车，而且绝大部份人不晓得在震荡期怎样把房屋快速高价卖出去，详见知识星球内部分享《卖房实操方法》

提问：昌平北清路领秀慧谷这个新村怎样样？分4个新村，目前住c区，d区挨到知识产权局，两个挨到很近。想自助兼投资

回答：领秀慧谷的品质在昌平区域算不错，相对较新的次新。并且C区接近6万的价钱在昌平朱官屯这个地段早已到上限，未来的再进行加仓的难度较大。

提问：讨教广州买房流程。绿中介说签约后买方只能领到2-3万订金，卖家首付款要建行监管，和货款一起尾款。请问这是全上海的统一要求，还是绿中介自己如此要求的？这太不合理了，有哪些办法？

回答：上海的新政是假如全款买车，不用资金监管；假如贷款买楼，必须资金监管。订金取决于买卖协商：订金可以算作首付款，这样就步入资金监管。订金也可以直接给买家，不用步入资金监管。2-3万订金其实是不合理的，订金通常是尾款的5%-10%，最多不超过20%。买卖房产，不能都听三方中介行事，尤其是链家等大中介，会把你捆死，把自己免责。买房可以不走链家交易，还可以替卖家省钱。

提问：请问房姐如此看大钟寺到北工大一片的房屋，觉得乡镇面貌，总价也要6万左右了，未来总价能到多少，会有人接盘吗。

回答：10号线14号线西南段，相比CBD的确简陋好多，但假如说这儿是乡镇，这么东西海得更名叫北大荒了。三站地联接中国最繁华的商业区和一流消费，本身也携带有医疗教育等功能，地段的价值基础稳定。主要的缺点在房屋本身，品质新盘几乎没有。不过，品质从来不是房屋价值的决定性诱因。另外，地段价钱基本在5.5万以内，部份次新8万以上。

提问：房姐，我们是广东的，在上海办的工作居住证，只为买车，刚办妥工作居住证，这个工作居住证须要仍然维持着吗？考虑常年有效到期续签的话，每月5K，不考虑续签的话，没做2K+，须要仍然维持着吗？

回答：关于工作居住证的续期和有效期问题：

1.购房过户前，须要工作居住证有效状态。

2.拥有工作居住证，家庭身分可以买两套。

3.工作居住证暂停公积金6个月内，为有效。

4.工作居住证3年为一周期，倘若3年后须要预约，则周期内每位月的医保基数和纳税都须要低于建议的最低值（医保基数和契税）。

5.假如只用3年，可以每月最低公积金基数。

6.考虑下后续是否要用工作居住证念书摇号等。

7.工作居住证失效或过期后，须要重新申领。

提问：房姐好，目前搬去东四环五方桥附近一套175大两房，房型不错但周边配套社区环境不好想置换高品质新盘，改善自主为结实保值；目前和妈妈名下均没有买房名额了只能先用同事stsd名额，考虑单价1400，卖一套133平四室天鹅湾，特殊偏好：大跃层大面宽，位置三三环左右，品牌新盘无学区要求，夫妇在朝阳下班；看了一圈房屋最后把范围置于南二环新宫泰禾金府大院和中粮天悦壹号。苦恼两个点：1.目前的形势买方换房的手续及额外费用(按揭月息/过户/家装等等，须要额外付出五六百万)，是否值得置换；2.假如出手泰禾新村密度和园林别致，中粮175跃层很赞，楼位置楼层差不多情况下泰禾贵二三十万，如何选呢？跪求指教

回答：垡头豆各庄，我能想到的175居室就只有京城雅筑。

这个新村十分孤立，只有一根匝道出来印象十分深刻，连到未来豆各庄轻轨都相对困难，新村又是大跃层，4.5往上的价钱未来出手无论是价钱还是流动性都有困难。

天鹅湾不卖，可以买；

泰禾金府大院，中粮天悦壹号都十分差，再三回避。

后台每晚会收到好多提问，并且房姐精力有限，难以一一回复。

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